La Finanziaria 2026 ha riproposto l’estromissione agevolata dal patrimonio dell’impresa individuale dell’immobile strumentale, a fronte del pagamento di un’imposta sostitutiva dell’8%:

·     relativamente agli immobili posseduti al 30.9.2025;

·     con effetto dall’1.1.2026.

Considerato che il comma 41 dell’art. 1, Legge n. 199/2025 (Finanziaria 2026) richiama “le disposizioni dell’articolo 1, comma 121, della legge 28 dicembre 2015, n. 208”, per l’applicazione della “nuova” estromissione è possibile fare riferimento ai chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 1.6.2016, n. 26/E in relazione alla precedente agevolazione.

L’estromissione agevolata può essere effettuata dai soggetti che al 30.9.2025 risultano in possesso della qualifica di imprenditore individuale e la mantengono fino all’1.1.2026 (data di effetto dell’estromissione), comprese le imprese che alle predette date sono in liquidazione.

L’estromissione può essere operata anche:

·     dall’erede dell’imprenditore deceduto dopo il 30.9.2025, a condizione che abbia proseguito in forma individuale l’attività del de cuius;

·     dal donatario dell’azienda che ha proseguito in forma individuale l’attività del donante, tenendo presente che, in base all’art. 58, TUIR, l’azienda è assunta ai medesimi valori riconosciuti in capo al donante.

Soggetti esclusi

Come chiarito dall’Agenzia nella citata Circolare n. 26/E, non possono avvalersi dell’estromissione:

·     i soggetti per i quali all’1.1.2026 la qualifica di imprenditore è venuta meno, ossia coloro che hanno cessato l’attività con conseguente chiusura della partita IVA al 31.12.2025;

·     l’imprenditore individuale che ha concesso l’unica azienda in affitto / usufrutto prima dell’1.1.2026, considerato che per la durata dell’affitto / usufrutto è “sospesa” la qualifica di imprenditore;

·     l’unico socio di una società di persone che, non avendo provveduto alla ricostituzione della pluralità dei soci, non ha “trasformato” la società in ditta individuale entro il 30.9.2025.

Contribuenti forfetari

Per i contribuenti forfetari, potenzialmente ammessi all’estromissione, tale operazione non risulta interessante, considerato che, come precisato dall’Agenzia nella Circolare 4.4.2016, n. 10/E “le plusvalenze e le minusvalenze realizzate effettuate in corso di regime non [hanno] alcun rilievo fiscale, anche se riferite a beni acquistati negli anni che hanno preceduto l’adozione del regime forfetario”. Per tali soggetti, il passaggio dell’immobile alla sfera privata non comporta il realizzo di una plusvalenza. Come confermato dalla stessa Agenzia nella Risposta 7.10.2019, n. 391 infatti “l’estromissione dei beni ... non assume alcuna rilevanza fiscale, in quanto la relativa plusvalenza è realizzata in vigenza di cd. regimi forfetari”.

Possono essere estromessi gli immobili strumentali (per natura / destinazione) individuati dall’art. 43, comma 2, TUIR, posseduti al 30.9.2025.

Come disposto dall’art. 65, comma 1, TUIR, gli immobili strumentali per natura / destinazione si considerano relativi all’impresa:

·     per i soggetti in contabilità ordinaria, se iscritti nell’inventario;

·     per i soggetti in contabilità semplificata, se risultanti dal registro dei beni ammortizzabili.

A tal proposito va tenuto presente che fino al 31.12.91:

·     gli immobili strumentali per destinazione erano considerati sempre relativi all’impresa, anche se non indicati nell’inventario (o nel registro dei beni ammortizzabili);

·     per gli immobili strumentali per natura era comunque richiesta l’indicazione nell’inventario (o nel registro dei beni ammortizzabili).

Immobili esclusi

L’estromissione agevolata non può riguardare i seguenti immobili:

·     beni merce;

·     non strumentali né per natura né per destinazione, anche se indicati nell’inventario (o nel registro dei beni ammortizzabili);

·     ceduti o già “autoconsumati” anteriormente all’1.1.2026;

·     in leasing (è possibile estromettere gli immobili riscattati entro il 30.9.2025).

L’estromissione:

·     va effettuata entro il 31.5.2026. A tal fine, come precisato dall’Agenzia nella citata Circolare n. 26/E, l’opzione è desumibile dal comportamento concludente.

In particolare, dovendo manifestare la volontà di escludere l’immobile dal patrimonio dell’impresa lo stesso, può essere rappresentato, ad esempio, dalla contabilizzazione dell’estromissione:

-       sul libro giornale, per le imprese in contabilità ordinaria;

-       sul registro dei beni ammortizzabili, per le imprese in contabilità semplificata;

·     ha effetto dall’1.1.2026.

L’estromissione richiede il versamento di un’imposta sostitutiva pari all’8% della differenza tra il valore normale e il valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile da estromettere.

Valore normale

Posto che, come accennato, all’estromissione in esame è applicabile quanto previsto dal comma 121 dell’art. 1, Finanziaria 2016 il quale rinvia al comma 117 dello stesso art. 1, in materia di assegnazione agevolata di beni ai soci, il valore normale dell’immobile è rappresentato alternativamente dal:

·     valore di mercato (art. 9, comma 3, TUIR);

ovvero

·     valore catastale, individuato applicando alla rendita catastale (RC) rivalutata del 5% (25% per i terreni) il moltiplicatore di cui all’art. 52, DPR n. 131/86 tenendo conto degli aumenti disposti dal DL n. 168/2004 (20%) nonché, per gli immobili di categoria B, dal DL n. 262/2006 (40%).

(*) RC rivalutata = RC x 1,05

Il valore normale va assunto in misura non inferiore al valore di mercato / valore catastale. È comunque possibile utilizzare anche un valore intermedio tra tali due valori. Così, ad esempio, se il valore di mercato è pari a € 280.000 e il valore catastale è pari a € 200.000, è possibile assumere un valore pari a 200.000 o intermedio tra 200.000 e 280.000 (ad esempio, 250.000).

Valore fiscalmente riconosciuto

Il valore fiscalmente riconosciuto corrisponde al valore iscritto nel libro degli inventari / registro dei beni ammortizzabili (per i beni in leasing va considerato il prezzo di riscatto), al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al 2025 e tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti.

Pertanto, poiché l’estromissione ha effetto dall’1.1.2026, l’immobile va ammortizzato anche per il 2025, con conseguente diminuzione del valore fiscalmente riconosciuto dello stesso.

Valore del terreno

Con riferimento all’indeducibilità delle quote di ammortamento riferibili al costo dell’area occupata dalla costruzione e di quella che ne costituisce pertinenza, per effetto di quanto disposto dall’art. 36, comma 7, DL n. 223/2006, nella Circolare n. 26/E l’Agenzia ha precisato che “nella determinazione del valore fiscalmente riconosciuto ... occorrerà tenere conto anche del valore attribuito alle aree occupate dalla costruzione al lordo degli ammortamenti fiscalmente non deducibili”.

Di conseguenza lo scorporo del terreno:

·     non assume rilevanza nella determinazione del costo storico dell’immobile, che va determinato tenendo conto anche del valore imputabile al terreno;

·     ha rilevanza nella determinazione degli ammortamenti effettuati fino al 2025, che vanno assunti solo per la parte fiscalmente dedotta (al netto, quindi, delle quote riferibili al valore del terreno).

L’imposta sostitutiva dovuta per l’estromissione va versata in 2 rate (senza applicazione di interessi). L’imposta sostitutiva può essere compensata con i crediti tributari a disposizione.

L’“opzione” per l’estromissione è perfezionata con l’indicazione dell’immobile e dell’imposta sostitutiva (dovuta) nel mod. REDDITI 2027 PF.

Ai fini IVA l’estromissione rappresenta una destinazione dell’immobile a finalità estranee all’esercizio dell’impresa. Non essendo previste specifiche agevolazioni, alla stessa risultano applicabili le regole ordinarie ed in particolare l’art. 2, comma 2, n. 5), DPR n. 633/72, in base al quale costituisce cessione di beni “la destinazione di beni all’uso o al consumo personale o familiare dell’imprenditore … o ad altre finalità estranee alla impresa … anche se determinata da cessazione dell’attività, con esclusione di quei beni per i quali non è stata operata, all’atto dell’acquisto, la detrazione dell’imposta”.

Di conseguenza:

·     rientra nel campo di applicazione dell’IVA (esente / imponibile) l’estromissione dell’immobile per il quale all’atto dell’acquisto l’imposta è stata detratta integralmente / parzialmente;

·     è fuori campo IVA l’estromissione dell’immobile per il quale all’atto dell’acquisto l’imposta non è stata detratta (acquisti ante 1973 / da privati / immobile apportato dall’imprenditore).

L’imponibilità / esenzione dell’estromissione va verificata con riferimento all’art. 10, comma 1, n. 8-bis) / 8-ter), DPR n. 633/72, distinguendo tra immobile abitativo / strumentale.

L’estromissione non è soggetta né ad imposta di registro né ad imposte ipocatastali.

Rettifica della detrazione

Nel caso in cui l’estromissione è esente IVA, va operata la rettifica della detrazione dell’IVA a credito ex art. 19-bis2, DPR n. 633/72 in misura pari ai decimi mancanti al compimento del decennio dall’acquisto. Come specificato dall’Agenzia nella Circolare 13.5.2002, n. 40/E e ribadito nella Risoluzione 17.6.2002, n. 194/E la rettifica interessa anche gli (eventuali) interventi di recupero, manutenzione, riparazione, ecc., incrementativi dell’immobile, effettuati nel “periodo di sorveglianza”.

L’estromissione può avere ad oggetto anche un immobile strumentale concesso in locazione. La decorrenza dell’effetto dall’1.1.2026 si riflette ai fini:

·     IVA e imposta di registro;

·     reddituali (in quanto, da tale data, l’immobile non concorre più alla determinazione del reddito d’impresa ma dà origine ad un reddito fondiario).

Effetti IVA

Considerato che per effetto dell’estromissione l’immobile entra nella sfera personale dell’imprenditore dall’1.1.2026, nel caso in cui i canoni di locazione dei primi mesi del 2026 siano stati assoggettati a IVA, come specificato dall’Agenzia nella Risoluzione 20.10.2008, n. 390/E è necessario “procedere alla rettifica dei documenti emessi con addebito dell’imposta, tramite l’emissione di una nota di variazione”.

Di conseguenza, per le fatture relative ai canoni di locazione assoggettati a IVA va emessa una nota di credito ex art. 26, comma 2, DPR n. 633/72, con restituzione “di fatto” al conduttore della sola imposta (anche nel caso in cui il canone di locazione è fatturato esente IVA ex art. 10, DPR n. 633/72).

Effetti ai fini dell’imposta di registro

L’imposta di registro sui contratti di locazione immobiliare è individuata nelle seguenti misure.

Poiché, come sopra accennato, a seguito dell’estromissione l’immobile si considera posseduto a titolo personale dall’imprenditore fin dall’1.1.2026, l’imposta di registro dovuta sul relativo contratto di locazione va determinata con l’aliquota del 2% anziché dell’1%.

In particolare, come precisato nella citata Risoluzione n. 390/E, ai sensi dell’art. 19, DPR n. 131/86, “l’intervenuta esclusione dell’immobile dal patrimonio dell’impresa costituisce un evento da denunciare all’ufficio che ha registrato il contratto di locazione al fine di procedere alla riliquidazione dell’imposta di registro”. A tal fine si rende necessario integrare l’imposta di registro versata con riferimento al contratto stipulato in regime d’impresa.

L’integrazione dell’imposta va effettuata entro 20 giorni dalla data di versamento della prima rata dell’imposta sostitutiva. Considerato che il termine per il versamento della prima rata è fissato al 30.11.2026, l’integrazione dovrà essere effettuata entro il 21.12.2026 (il 20.12 cade di domenica).

Effetti reddituali

Dal 2026 (mod. REDDITI 2027), a seguito dell’estromissione, ossia del passaggio dell’immobile strumentale alla sfera “personale”, l’immobile dovrà essere dichiarato nel quadro RB, con le regole proprie per i redditi fondiari.

Per gli immobili in esame l’emissione della nota di credito è pertanto necessaria anche al fine di “eliminare” dal reddito d’impresa (ricavi) i canoni di locazione fatturati nei primi mesi del 2026.

Fonte: SEAC SPA